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关于对《集安市住宅小区前期物业服务等级评定标准》征求意见的函
来 源:集安市发展和改革局 时 间: 2017-07-17

  广大市民朋友:

  由集安市发展和改革局、集安市住房和城乡建设局联合制定的《集安市住宅小区前期物业服务等级评定标准》经多次修改后,现已完成征求意见稿,为使该标准更好地反应我市实际情况,现公开征求意见。请广大市民朋友对该标准提出宝贝意见和建议,请与201年7月24日前反馈到发改局价格管理科。

  附件:《集安市住宅小区前期物业服务等级评定标准》征求意见稿

  联系人:孙永贵

  联系地址:政务中心401室

  联系电话:6223408

  2017年7月17日

  关于制定住宅小区前期物业服务收费

  标准政府指导价格及有关

  问题的通知

  集安市物业管理中心、各物业服务企业:

  为进一步规范物业服务收费,保护业主和物业服务企业的合法权益,根据集安市物业管理中心《关于制定我市住宅小区前期物业服务收费标准的请示》和《吉林省物业管理办法》、吉林省物价局、住建厅《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》(吉省价收〔2012〕179号)、吉林省物价局《关于下放部分省级定价权限、放开部分定价项目及废止相关文件的通知》(吉省价综〔2015〕215号)精神,经调查研究,结合我市实际情况,制定集安市住宅小区前期物业服务收费标准政府指导价格(含保障性住房),现将有关事项通知如下:

  一、住宅小区物业服务政府指导价格

  1、政府指导价格等级标准(按每月每平方米建筑面积计算)为:

  一级:每平方米0.80—1.20元;

  二级: 每平方米0.60—0.80元;

  三级:每平方米0.40—0.60元;

  四级:每平方米0.30—0.40元;

  五级:每平方米0.20元。

  2、政府指导价格构成:

  ⑴物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

  ⑵物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

  ⑶物业服务区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用;

  ⑷办公费用;

  ⑸物业服务企业固定资产折旧;

  ⑹物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

  ⑺经业主大会同意的其他费用;

  ⑻物业服务收费成本利率为1—3%。

  物业共用部位、共用设施设备的大修、中修更新改造费用,通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或物业服务成本。

  3、散、旧住宅小区,实行物业服务企业管理的不得低于五级物业服务标准。

  二、住宅小区物业服务收费标准的确定

  1、凡成立业主委员会的住宅小区,物业费具体标准由物业服务企业与业主或业主委员会协商确定,在《物业服务合同》中约定。并报市价格主管部门和物业行政主管部门备案。

  2、 已竣工验收实行前期物业管理的新建住宅小区,物业费具体标准需报市价格主管部门会同物业行政主管部门根据小区物业服务等级、服务成本,在政府指导价格范围内核定,物业服务企业按照核定后的收费标准与业主及建设单位在相关《物业服务合同》中约定,收费标准有效期最长不超过二年。

  3、由于某些原因,新建住宅小区基础设施和公共配套设施未完工和验收,住户已经入住,经物业行政主管部门批准可以实行物业管理的,物业收费标准由物业服务企业提出书面申请,报市价格主管部门会同物业行政主管部门核定有效一年,物业服务企业按此收费标准与建设单位在相关《物业服务合同》中约定,期满后重新核定收费标准。

  4、电梯使用费,由物业服务企业与业主或业主委员会及使用电梯的业主按电梯实际运行维护成本协商确定收费方式和收费标准。

  5、住宅小区前期物业服务等级和政府指导价格实行动态管理,由物业行政主管部门会同价格主管部门按照《集安市住宅小区前期物业服务等级评定标准》和政府指导价格,每年9月底前完成评定工作并对外公布结果。住宅小区前期物业服务等级发生变化的,其物业服务收费标准随之做相应调整。

  三、有关问题

  1、办理前期物业收费核定(或备案)手续应提供下列资料:

  (1)住宅小区前期物业收费标准申请;

  (2)住宅小区前期物业服务收费成本核算表;

  (3)住宅小区前期物业服务年度等级评定表;

  (4)双方签订的物业服务合同复印件(含备案);

  (5)市场监督管理部门注册登记复印件(含备案)。

  2、 非住宅(不含车位、车库)、高档住宅、别墅与住宅小区执行同等级物业服务收费标准。

  3、各物业服务企业要在收费显著位置对物业服务收费标准、物业服务内容、物业服务等级进行公示。每年定期公布财务账目接受服务对象监督。市价格主管部门和物业行政主管部门,要加强前期物业服务收费的监督管理,发现乱收费行为应依法予以查处。

  4、本通知自2017年8月1日起执行。原市发改局、建设局《关于调整住宅小区物业服务收费政府指导价格及有关问题的通知》(集发改价联字[2012]37号)文件同时废止。

  附:《集安市住宅小区前期物业服务等级评定标准》。

  二〇一七年七月十日

  集安市发展和改革局、住房和城乡建设局   2017年7月10日

  (共印10份)

  集安市住宅小区前期物业服务等级标准

服务

内容

一       级

基本

要求

1、物业服务企业持工商营业执照到物业管理中心备案;

2、建立完善的管理服务制度,并落实到位,按规范签订前期物业服务合同

3、物业服务企业对业主档案、收费管理及日常管理等多方面实行计算机管理。

基础

条件

1、小区实行封闭或半封闭管理,配备智能监控设施,建立健全完善的安防体系;

2、物业管理用房建设标准:建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置,但最小不低于100平方米;建筑面积超过10万平方米(含本数)的,超过部分按照2‰配置;

3、配备休闲娱乐设施、设置公告栏、公告牌;

4、划分机动车停车位,搭建自行车车棚。

综合

物业

服务

1、工作人员统一着装、佩戴工牌,对业主实行每天12小时物业服务接待,公示服务联系电话;

2、根据小区实际条件、业主需要,开展有偿特约服务及代办服务;公示服务项目,如保洁、绿化养护、秩序维护等;公示收费项目,如物业费、电梯费等收费标准及文件依据;

3、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与50%以上业主作有效沟通,每年对物业服务投诉有效处理率达到95%;

4、根据小区实际条件,配合社区开展必要的文化活动;

5、建立健全财务管理制度,每年向业主公布一次物业服务费用的收支状况;

房屋

管理

1、按政策规定和管理规约约定,对房屋及配套设施进行管理服务;

2、房屋外观、屋面、天台完好、整洁,公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损,外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止,报告并协助有关部门依法处理;

3、房屋装修符合规定,有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等,对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止,及时报告有关部门,并协助有关部门处理;

4、小区主出入口设小区平面示意图,主要路口设有路标,小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。

设施

设备

维修

养护

1、共用设施设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备,有设备运行记录;

2、实行24小时报修值班电话,急修报修15分钟内到达现场,预约维修按双方约定时间到达现场,维修回访率达到90%;

3、水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范,消防设备设施完好无损,可随时启用,消防通道畅通,制订消防应急预案;

4、道路畅通、路面平整,路面井盖不影响车辆和行人通行,停车场及主要道路交通标志规范、齐全;

5、小区内公共照明设备完好率98%以上,按规定时间开关;

6、维修养护制度健全,工作标准及岗位责任制明确,执行良好;

7、对设备故障及重大或突发事件有应急预案和现场处理措施、处理记录;

8、各设备房卫生整洁,主要设施设备标识清楚齐全,设备房管理制度明确;

9、具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地,要有明显标志和防范措施;

10、在接到有关部门停水、停电等通知后,及时通知用户。

环境

卫生

管理

1、小区公共场所、楼道楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫,随时保洁,地面及楼梯扶手每三天擦拭一次;

2、室外标识、宣传栏、健身器材、楼宇门每周擦拭一次,楼道玻璃、庭院灯、室外栏杆每月擦拭一次;

3、协调并监督包保单位及时清扫积雪;

4、清洁区域部位无垃圾、杂物、异味,外观整洁、明亮,无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象;

5、根据物业管理实际需要,合理布设垃圾桶(箱)、垃圾车,垃圾每日收集2次,作到日产日清,无垃圾桶(箱)、垃圾车满溢现象,定期清洗、保持洁净;

6、建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生,定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物;

7、小区内公共排放雨水、污水的管道,视情况及时清掏,每年最少疏通一次,

保证排放管道的通畅。

绿化

管理

及养

1、有绿化专业人员,管理制度落实到位;

2、小区内绿化的布局合理优美,花草树木与建筑配置得当;

3、花草树木无枯死,发现死树,及时清除,并适时补种;

4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物;

5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好;

6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好;

7、适时组织防冻保暖、预防病虫害;

8、绿地应设有宣传牌,提示人们爱护绿地。

公共

秩序

维护

1、实行24小时秩序维护服务,小区主出入口24小时值班,对小区重点部位每2小时巡逻一次;

2、监控室对小区实施24小时监控,监控员不得离岗;

3、对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志;

4、对进入小区的车辆实施登记管理,并引导车辆出入,有序停放车辆;

5、对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案;

6、消防设施符合公安消防部门的要求,标明防火疏散通道,每年进行一次消防培训。

档案

资料

管理

1、建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);

2、分类归档,规范查阅,管理完善。

服务

内容

二          级

基本

要求

1、物业服务企业持工商营业执照到物业管理中心备案;

2、制定日常管理制度,并落实到位,按规范签订前期物业服务合同

3、物业企业对业主档案、收费管理及日常管理等多方面要实行计算机管理。

基础

条件

1、小区服务实行封闭或半封闭管理,配备智能监控设施,建立健全完善的安防体系;

2、物业管理用房建设标准:建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置,但最小不低于100平方米,建筑面积超过10万平方米(含本数)的,超过部分按照2‰配置;

3、配备休闲娱乐设施,设置公告栏、公告牌;

4、划分机动车停车位,搭建自行车车棚。

综合

物业

服务

1、工作人员统一着装、佩戴工牌,对业主实行每天8小时物业服务接待,公示服务联系电话;

2、根据小区实际条件、业主需要,开展有偿特约服务及代办服务;公示服务项目,如保洁、绿化养护、秩序维护等;公示收费项目,如物业费、电梯费等收费标准及文件依据;

3、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与30%以上业主作有效沟通,每年对物业服务投诉有效处理率达到90%;

4、根据小区实际条件,配合社区开展必要的文化活动;

5、建立健全财务管理制度,每年向业主公布一次物业服务费用的收支状况。

房屋

管理

1、按政策规定和管理规约约定,对房屋及配套设施进行管理服务;

2、房屋外观良好、整洁,对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止,报告并协助有关部门依法处理;

3、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;

4、小区主出入口设小区平面示意图,主要路口设有路标,小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。

设施

设备

维修

养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患;

2、设立24小时报修值班电话,急修半小时内到达现场,建立维修回访制度,维修回访率达到80%;

3、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通;

4、道路通畅、路面平整,车辆行驶路线明确;

5、小区内公共照明设备完好率在95%以上,按规定时间定时开关;

6、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录;

7、保持设备设施场所整洁卫生,制定设备场所管理制度;

8、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施;

9、在接到有关部门停水、停电等通知后,及时通知用户。

环境

卫生

管理

1、小区公共场所、主次干道、楼道、楼梯、每天清扫一次,随时保洁,地面及楼梯扶手每周擦拭一次;

2、室外标识、宣传栏、健身器材、楼宇门每半个月擦拭一次,小区楼道玻璃、庭院灯、室外栏杆每季度擦拭一次;

3、协调并监督包保单位及时清扫积雪;

4、清洁区域部位无垃圾、杂物、异味,外观整洁、明亮,无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象;

5、根据物业管理实际需要,合理布设垃圾桶(箱)、垃圾车,垃圾每日收集2次,作到日产日清,无垃圾桶(箱)、垃圾车满溢现象,定期清洗、保持洁净;

6、建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生,定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物;

7、对小区内公共排放雨水、污水的管道,视情况进行及时清掏,每年最少疏通一次,保证排放管道的通畅。

绿化

管理

及养  护

1、花草树木无枯死,发现死树,及时清除,并适时按需要补种;

2、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物;

3、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形;

4、根据气候状况和季节,适时组织浇灌,施肥和松土;

5、适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

公共

秩序

维护

1、小区主出入口24小时值班;

2、对小区重点部位每4小时巡查一次;

3、对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位,设置安全警示标志;

4、进入小区的车辆实施登记管理,引导车辆有序停放;

5、每年进行消防培训一次。

档案

资料

管理

1、建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);

2、分类归档,规范查阅,管理完善。

服务

内容

三         级

基本

要求

1、物业服务企业持工商营业执照到物业管理中心备案;

2、物业服务企业应制定日常管理制度,按规范签订前期物业服务合同

基础

条件

1、小区实行封闭或半封闭管理,配备智能监控设施,建立健全完善的安防体系;

2、物业管理用房建设标准:建筑面积10万平方米以下的按照不少于总建筑面积4‰配置,但最小不低于100平方米,建筑面积超过10万平方米(含本数)的,超过部分按照2‰配置;

3、配备休闲娱乐设施,设置公告栏、公告牌;

4、划分机动车停车位,搭建自行车车棚。

综合

物业

服务

1、工作人员统一着装、佩戴工牌,对业主实行每天8小时物业服务接待,公示服务联系电话;

2、根据小区实际条件、业主需要,开展有偿特约服务及代办服务;公示服务项目,如保洁、绿化养护、秩序维护等;公示收费项目,如物业费、电梯费等收费标准及文件依据;

3、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与15%以上业主作有效沟通,每年对物业服务投诉有效处理率达到85%;

4、根据小区实际条件,配合社区开展必要的文化活动;

5、建立健全财务管理制度,每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况;

房屋

管理

1、按政策规定和管理规约约定,对房屋及配套设施进行管理服务;

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止,报告并协助有关部门依法处理;

3、房屋装修符合规定,避免发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;

4、小区主出入口设小区平面示意图,主要路口设有路标,小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。

设施

设备

维修

养护

1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患;

2、设立24小时报修值班电话,急修一小时内到达现场,建立维修回访制度,维修满意率达到70%以上;

3、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通;

4、道路通畅、路面平整,车辆行驶路线明确;

5、小区内公共照明设备完好率达到90%以上,按规定时间开关;

6、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录;

7、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施;

8、在接到有关部门停水、停电等通知后,及时通知用户。

环境

卫生

管理

1、小区公共场所、主次干道,每天清扫一次,随时保洁,楼道、楼梯每三天清扫一次,地面及楼梯扶手每半个月擦拭一次,楼道玻璃、庭院灯、室外栏杆半年擦拭一次;

2、协调并监督包保单位及时清扫积雪;

3、合理布设垃圾桶(箱)、垃圾车;垃圾每日收集一次,做到日产日清,无垃圾桶(箱)、垃圾车满溢现象;

4、对雨、污水排放井定时进行清掏,保证排放井通畅。

绿化

管理

及养

1、花草树木无枯死,发现死树,及时清除,并适时按需要补种;

2、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形;

3、适时组织预防病虫害。

公共

秩序

维护

1、小区主出入口24小时值班;

2、对小区重要部位每6小时巡查一次;

3、保证消防通道畅通;

4、进出小区的车辆按指定位置有序停放。

5、每年进行消防培训一次。

档案

资料

管理

1、建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等);

2、分类归档,规范查阅,管理完善。